Apri tutti i giorni Idealista e immobiliare.it ma non trovi mai l'occasione giusta. È normale, perché le offerte che vedi a mercato hanno margini troppo piccoli. NPL Immobiliare lavora prima dei portali: crediti deteriorati garantiti da immobili, ceduti dalle banche fuori dal mercato libero. Il prezzo d'ingresso lo costruisce uno studio di fattibilità tecnico, legale ed economico, non il rilancio competitivo.
C'è un motivo se chi conosce davvero il mestiere non riesce a far rendere abbastanza la propria competenza.
Chi opera nel settore sa già leggere una perizia, stimare un capitolato, calcolare i mesi di rivendita in quella zona, e quale rendita può uscire dopo cantiere. Il problema non è la lettura dell'immobile, è il prezzo a cui arriva sul mercato libero: troppo alto perché il margine resista agli imprevisti, troppo allineato perché ci sia spazio sotto.
Comprare al 30-40% sotto il valore di mercato cambia tutto, perché il margine di sicurezza diventa la prima difesa quando la ristrutturazione costa di più o i tempi si allungano. È proprio lì che entrano le operazioni da crediti deteriorati: stesso immobile, stessa zona, prezzo diverso solo perché il canale di acquisto cambia.
Conviene partire da un'operazione concreta, chiusa di recente, con i numeri sul tavolo.
A inizio 2025 abbiamo aiutato Focus Immobiliare a chiudere un'operazione di questo tipo. Abbiamo acquistato un credito direttamente dalla banca, fuori portale, per 65.000 euro. Quattro mesi dopo, due perizie indipendenti hanno stimato il valore di mercato dell'immobile sottostante a 145.000 euro. Margine portato al cliente: 80.000 euro in quattro mesi.
Stesso immobile, stessa zona, stessa palazzina che sul portale non avrebbe mai avuto quel prezzo d'ingresso. La differenza sta solo nel canale di acquisto: un credito deteriorato si compra a uno sconto che sul mercato libero, quella stessa unità, non avrebbe mai avuto.
Per capire perché quel prezzo d'ingresso è possibile, basta seguire il percorso del credito.
Quando una banca non riesce più a rientrare di un mutuo, il credito esce dal bilancio e viene venduto a fondi specializzati a una frazione del valore nominale. NPL Immobiliare opera direttamente in quel canale, prima che l'immobile sottostante arrivi all'asta o sui portali di pubblicazione obbligatoria.
Sul singolo credito vengono fatti tre controlli a carico dello studio: lo stato dell'immobile (perizia, visure catastali, conformità urbanistica), la pulizia procedurale (gravami, opposizioni, eventuali contenziosi pendenti), la convenienza economica reale (prezzo target di acquisto, costi accessori, valore di mercato verificato). Solo se i tre controlli passano, l'operazione viene proposta all'investitore.
Dalla proposta fino al rogito notarile lo studio accompagna il cliente in ogni passaggio operativo. Tempi misurati in mesi, normalmente tra due e quattro per le chiusure standard, in funzione della procedura specifica e della reattività del cessionario.
I documenti su cui poggia l'operazione si guardano in call.
Il caso Focus Immobiliare e le tre operazioni chiuse con il signor Paduan nel biennio 2023-2024 (capitale medio impegnato 105.000 euro, utile lordo cumulato 92.776 euro, ROI medio 35% per operazione su scenario medio prudente) hanno atti registrati, contratti di cessione del credito e perizie di mercato. Con tre operazioni in quattordici mesi il signor Paduan ha praticamente raddoppiato il capitale di partenza. I documenti completi si aprono in call di qualifica sotto NDA.
NPL Immobiliare lavora con una quota fissa iniziale più una quota a success fee, incassata solo a chiusura dell'operazione: questo allinea gli incentivi dello studio a quelli dell'investitore.
Resta una cosa da chiarire, perché il servizio non si presta a tutti i profili.
Per costruire un'operazione singola in modo sensato servono almeno 80.000 euro di capitale investibile, mobilitabili entro due o tre mesi dall'individuazione del credito. La soglia degli 80.000 esiste perché sotto questo livello i costi accessori, la quota fissa di studio e il margine di sicurezza si mangiano lo spazio operativo dell'operazione.
La finestra di due o tre mesi esiste perché il credito ceduto non resta in trattativa più di così: quando la banca chiude la cessione, il capitale deve essere già pronto, altrimenti la posizione passa a un altro compratore. Chi sta ancora studiando il mercato senza capitale già allocato troverà più utile aspettare il momento giusto piuttosto che entrare adesso.
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